今日は朝からいい天気ですね♪

テレビのニュースであちこちで桜が満開だとか。
もうすぐ春だと思っていたのがあっというまに春が通り過ぎていきそうです。

緊急事態宣言も解除になりいろいろと動き始めるのでしょうか。

解除になったからといって以前と同じ暮らしに戻るわけではなく、
まだ、現実にコロナが終息しているわけではありません。

きっと今週末などは各地で大賑わい。
なんてニュースで持ちきりになるのでしょうね。

そんなコロナに振り回されている中、
私たち不動産・住宅業界では、また中古住宅が着目され初めています。

ちょっと前までは、足場をよく見ると外壁塗装、屋根葺き替えの足場が目立ちましたが、
ここ松戸や市川などでは、中古住宅の建て替えやフルリフォームの足場が目立ちます。

ある知り合いのビルダーさんの話では、このコロナの影響で都会離れが急速し、
都内近郊エリアで新築住宅市場がだいぶ動いたのだとか。

そうなると力のあるビルダーさんが立て続けに土地を購入し分譲住宅を建てる。
それが2020年後半にはさらに加速したようです。

そこで注目されたのが中古住宅市場。

一般的に中古住宅は築30年で建て替えと言われています。
今は2021年なので、30年前といえば1991年頃。

戦後急速に増加し、1973年には新築新設数が約190万戸の最高水準を記録し、
その後若干落ち込むものの、1990年代までは新築着工棟数は比較的持ち直しています。

そして1998年頃までは新設着工棟数120万戸前後を維持していくことになります。

2019年の新設着工棟数が88万戸で、昨年2020年は約81万戸と4年連続の減少と
なっていることから、今の中古住宅の建て替え時期と言われている1990年前後の
物件がいかに多く存在するかは数字からも見てとれます。

そしてその中古住宅がなぜ今注目されるか?

最近はテレワークなどが進み、比較的駅近にこだわらないイメージがありますが、
実際はあまりそんなことはないようです。

「駅から徒歩○分」

そんな物件はなかなか難しいですが、それでもなるべく駅に近い方がいい。
そこで注目されているのが、中古物件の建物ではなく中古物件が建っている土地です。

自分たちの望む土地をただただ待っていても、
いつになるのかわかりません。
そこで今、中古住宅がさらに着目されることになります。

でも、中古住宅となると、フルリフォームか建て替えか?
気になるのが建築コストかと思います。

中古住宅で悩んでいる方に
こんなセールストークが繰り広げられているようです。

「建て替えた方が早くてコストが早いです。
地震が多いここ日本では、耐震性を重視された方がいい。
30年前の住宅より今の住宅の方がもちろん耐震性はアップしています。
これから長く住むので、耐震性を維持するために、
建て替えた方がいいですよ!」

なんて、、、

建て替えた方がコストが安いという根拠は、
フルリフォームで色々と特殊なオーダーをしないで、
シンプルな家を建てた場合ですね(^ ^)

でも、確かにそうかもしれません。

もちろんコストもそうですが、
やはり重要なのは土地です。

駅からの距離もそうですが、
それだけではありません。

近隣の環境状況や、特に日差しも注意が必要です。
光の差し込む時間が短い
隣の建物との視線など。

図面だけでは判断できない、その後の暮らしのイメージを膨らませながら、
土地を選ぶことが大切です。

そして、中古住宅に気を使うのが近隣との関係。
数棟同時に分譲されている物件は、みんなその土地の新参者です^ ^
同じ新参者同士は比較的にコミュニティーを形成しやすいし、
同じような年代の家族になることが多いです。

ただ、中古住宅ではそうは行きません。
近隣との相性も気になりますね。

そうならないように、その土地に詳しい不動産会社さんから
色々と情報を入手することがポイントになります。

でも、これから長く住む家です。
隣に住んでいる方はどんな方なのか、
できれば知っておきたいですよね。

もちろん個人情報ですので、
詳細までは無理なので、
できる範囲での情報になります。

このようにただ、一言で中古住宅といっても、
快適な暮らしにするために、
建物の仕様もそうですが、
それ以外のことにもいろいろと注意が必要かもしれません。

そんな
みなさんの住まいづくりのサポートは、
経験豊富で地域に密着していて、
土地のこと、建築にも力を入れている
みのり開発にお任せくださいませ!

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    中古住宅は直す?建て替える?

    建て替える時のポイントは?

    建て替える時に知っておきたい。建て替え&リフォームのメリット・デメリット

    古くなった既存の家を建て替える。希望にあった土地を購入して、既存の家を壊して建て替える。老朽化した家では耐震性が不安、今の間取りでは新しく住む家族の暮らし方には合わない。でも、この土地、場所が気に入ってるなどの理由で既存住宅を建て替えたい。そんな時に悩むのが、リフォーム&リノベーション。
    建て替えるとなると費用もかさみ、予算を考えると建て替えを躊躇する。そんな時に知っておきたい建て替えおよびリフォーム時のそれぞれのメリット・デメリット。それぞれのメリット・デメリットを知っておくことで家族にあった住まいづくりが見つかるはずです。

    建て替えimage

    建て替えのメリット​

    ◯ローンを組む場合、リフォームより有利な融資条件でローンを組める場合がある。

    ◯地盤補強から対応することが出来る。

    ◯間取りや企画プランに自由度が高く、一から作り込めるため、家族構成に合わせて住みやすさを家族の新しいライフスタイルに対応できる。

    ◯最新の耐震性、耐久性を求めることができる。

    ◯省エネ、創エネなど多様な住宅性能を備えることができる。

    建て替えのデメリット​

    ◯愛着のある建物を解体することが前提となる場合がある。

    ◯各種税金がかかる

    (不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など)

    ◯建築費がリフォームと比べて高額になる。

    ◯工事期間が長く、仮住まいや引越しなどの負担が増える。

    ◯土地によっては新たに建物を建てる場合セットバックが必要となり、建物面積が狭くなる場合がある。

    ◯リフォームより各種の税金負担が重い。

    リフォームのメリット​

    ◯愛着のある建物を壊さなくてもよい。

    ◯仮住まい、引越しが必要無い。(状況により必要な場合あり)

    ◯諸費用も含めた総予算が建替えと比較して低額で済む。

    ◯無理無い予算に合わせてリフォームの内容を選択できる。

    ◯建て替えと比較して工事期間が短い。

    ◯諸費用も含めた総予算が建替えと比較して低額で済む。

    リフォームのデメリット​

    ◯建物構造によっては、間取りが自由にならない場合もある。

    ◯基礎、柱などの主要構造を変えない場合、強度に不安が残る。

    ◯フルリフォームの場合、建て替えより高額になる場合がある。

    ◯住宅設備に制限があり自由度が少ない。

    ◯耐久性や耐震性を改善する場合はコストが高くつきやすい。

    ◯ローン使用の場合、建て替えよりも条件が厳しくなりやすい。

    建て替えるimage

    建物工事以外の諸費用

    今ある古い家をリフォームした時と比べて建て替える場合は、建物を一度全て解体し、基礎などの土台から新しく作り変えますので、解体工事費や廃材処理費用、そして建て替え工事中に住むための仮住まい費用に引越し×2回分、それに建物の登記や申請等の費用など、結構な費用がプラスになります。
    一方リフォームの場合は、大規模なフルリフォームのように大規模ではない限りは、諸費用等に関しては建て替えより安いでしょうし、工事費のみで済むことがほとんどでしょう。

    しかし、大規模な耐震補強などの構造を含めたフルリフォームの場合は、建て替えと同じように仮住まい費用や引越し費用等もかかりますし、工事費も大幅に変わってきます。中には「新築した方が安かった」なんてケースもありますので注意が必要です。

    築年数にご注意

    建物の耐震性は大丈夫ですか?
    リフォームはリフォームでも、築年数によっては耐震リフォームが必要になる場合もあるので注意が必要です。
    耐震基準は1981年と2000年に改正されており、1981年以前に建てられた住宅は地震に対して弱い傾向があるので、建物の築年数を確認することをお勧めします。

    また、2000年以前の建物についても現在の新耐震基準と比べて耐震性が同じとは限りませんので確認が必要です。

    もし、耐震性が弱いと判断された場合、一般的なリフォームとは別に耐震補強工事が追加になり費用がかさみます。

    建て替える耐震
    建て替えイメージ02

    リフォームにおける注意点

    リフォーム工事の最中に、雨漏りやシロアリで木材が腐っていることが発見された場合、部分的に交換が必要になり予定外の費用が追加になります。

    こういった建物の状況によっては大規模な工事になり費用がかさむことがあることを頭に入れておくことが大切です。

    例えば地盤が弱く、家が傾いているとか、基礎にヒビやゆがみが入っているとか、柱が腐っている、シロアリ被害が甚大とかいう場合は、迷うことなく建て替えを選択したほうがいい場合もあります。

    建築費用はもちろん重要なこと。さらに必要なのはこの先の暮らし方を家族で考えること。

    古い既存住宅を建て替えるか?部分的なリフォームをして直すか?
    もちろん、予算に余裕があれば迷わず建て替えを選択したいところですが、大幅な予算オーバーなのに、無理してローンを組んで建て替えするのもこれからの生活が不安かと思います。
    かといってこれから長く暮らしていく家なので、家族が快適に暮らしていける家に住みたいと思いも捨てられないと思います。

    昔と今は違い、スクラップビルドの時代から、今は100年住宅時代とも言われています。
    今の家づくりは、長期間快適に暮らすことができるように、維持管理、メンテナンスがしやすい家づくりが主流です。
    目先のコストだけではなく、この先、10年、20年、30年後の暮らし方も考えて建て替えるか、部分的にリフォームするかを家族で考えることが大切になってきます。
    このようなお悩みや、住宅ローンのこと、土地のことも含めて、住まいのお困りごとに関しましては、私たちみのり開発にお気軽にご相談ください。